Heb jij nog steeds twijfels over het kopen van een huis in Italië?
Dit interview met Luca Bianconi van de Abitare Gruppo Immobiliare – een makelaarskantoor gevestigd in San Benedetto del Tronto (Le Marche) met meer dan 10 jaar ervaring met het verkopen van onroerend goed aan internationale huizenjagers – zal helpen je te loodsen door het proces!
1. Hallo Luca! Hoe organiseer je meestal huisbezoeken?
“Nadat de klant contact met ons heeft opgenomen en ons heeft verteld wat ze willen en nodig hebben, doen we een screening om te kijken welke woningen in ons bestand aan hun eisen voldoen, zodat ze een of meerdere interessante woningen kunnen uitzoeken en hun reis naar Italië kunnen regelen om deze te bezichtigen. We begeleiden hen bij een rondleiding van de woningen, die hij of zij gekozen heeft. We hebben de rondleiding dan al geregeld, omdat we de schema’s van de eigenaren, waarmee we al een afspraak hebben gemaakt, kennen.”
2. Wanneer iemand de juiste woning gevonden heeft, neemt de makelaar dan alle stappen om ervoor te zorgen dat de koper uiteindelijk een wettelijke en bindende overeenkomst heeft?
“In Italië is de makelaar de persoon die iedereen bij elkaar brengt voor de aankoop van een woning (advocaat, koper, verkoper, notaris, etc.). We onderhandelen namens de koper maar deels ook namens de verkoper, omdat in Italië de makelaar een tussenpersoon is die voor beide partijen werkt om een economisch haalbare overeenkomst te vinden voor beide. Zodra een financiële overeenkomst is bereikt, gaan we over naar de voorlopige koopakte die gewoonlijk door ons wordt opgesteld, of soms door een van onze vertrouwde advocaten, in het geval de klant dat zou wensen. Dan pas weet de klant hoe lang het zal duren om de definitieve koopakte te krijgen van de notaris. De notaris vertegenwoordigt de Italiaanse staat en is een onpartijdige persoon, dat garant staat voor zowel de verkoper als de koper en ervoor zorgt dat de woning zonder problemen is. Zijn tussenkomst is verplicht en de koper zal voor zijn diensten moeten betalen omdat deze niet bij de opdracht zijn inbegrepen.”
3. Is in Italie de advocaat een vereiste persoon gedurende de transactie?
“In Italië is dit niet nodig, omdat het aankoopproces met de makelaar al erg veilig is. Echter, zodra de economische onderhandelingen van start zijn gegaan, voelen veel van onze klanten zich meer op hun gemak om zich te laten adviseren door een advocaat, die bovendien alleen opkomt voor de belangen van de koper, die voor zijn diensten betaalt. In dit geval hebben we ook verschillende overeenkomsten met vertrouwde advocaten die de klant verder kunnen helpen. “
4. Hoe lang duurt het gehele aankoopproces nadat je een bod hebt uitgebracht?
“Het varieert enorm en is sterk afhankelijk van de documenten van de woning. Als het huis over alle benodigde documenten beschikt, dan zal het hele proces meestal ongeveer twee tot drie maanden duren, althans vanaf het uitbrengen van het aanbod tot de aankoop.”
5. Wie betaalt de makelaar, de koper of de verkoper?
“De klant betaalt een provisie die ongeveer 3% van de aankoopprijs + btw bedraagt (22% van de provisie). Meestal is dit percentage niet verdeeld tussen koper en verkoper, maar moeten elk een provisie van 3% + btw betalen.”
6. Bied je aanvullende diensten aan?
“De dienstverlening die wij na de aankoop bieden en die al opgenomen is in de provisie, bestaat uit de overdracht van eigendom, voorzieningen en de overdracht van elektriciteit-, Internet-, telefoonaansluiting, water, etc.”
“We regelen ook het onderhoud van de woning. We vertrouwen op betrouwbare bedrijven die deze diensten voor ons leveren en die in hetzelfde gebied, als waar de woning zich bevindt, gevestigd zijn.”
7. Als je een makelaar voor een aankoop van een woning hebt gebruikt en vervolgens problemen ondervindt, kan de makelaar dan aansprakelijk worden gesteld?
“In Italië bepaalt de wet dat de makelaar degene is die de verkoper in contact brengt met de koper en die actief deelneemt aan de onderhandelingen om, op basis van prijs, een overeenkomst tussen de partijen te bereiken. De makelaar moet zo transparant mogelijk zijn en niets achterhouden, waar hij van op de hoogte is. Ik denk dat elke zaak afzonderlijk moet worden behandeld. En gelukkig is het ons nooit overkomen.”
8. Afgezien van de taxatie door de makelaar, is er een andere manier om te achterhalen of de woningprijs de marktwaarde weerspiegelt of is verhoogd?
“We maken altijd een taxatie van de marktwaarde van elk onroerend goed dat we te koop aanbieden. In elk geval, door rond te neuzen op het Internet kan je sommige hulpmiddelen vinden om het te doen. Maar er zijn zoveel variabelen, dat het moeilijk is, voor iemand, om automatisch een nauwkeurige taxatie te krijgen. Wat je wel kunt doen, is de woning met andere woningen van hetzelfde type en in hetzelfde gebied, vergelijken. Op die manier zie je meteen of de prijs onredelijk is of niet. Je kunt dit namelijk doen door websites te bezoeken die een groot aantal te koop aangeboden woningen verzamelen, zoals op Gate-away.com. Maar je moet er ook rekening mee houden dat er een verschil van €40.000 – €50.000 kan zijn. Dat kan gewoon liggen aan het type woning, de locatie, voorzieningen van de woning, en de bouwkwaliteit. We kunnen stellen dat de variabelen oneindig zijn.”
9. Als je een woning in Italië koopt, ben ik dan verantwoordelijk voor belastingen die niet betaald zijn door de vorige eigenaar?
“Nee, de belasting ‘gaat altijd over’ op de persoon niet de woning. Je wordt onmiddellijk verantwoordelijk voor het betalen van belastingen wanneer je de eigenaar wordt. Bovendien verklaart de notaris in de koopakte dat de woning vrij is van enig juridisch probleem.
Dus, bij particuliere verkopen, en meer nog, indien gedaan via een makelaarskantoor, kun je erop vertrouwen dat de woning vrij is van enig juridisch probleem. Je moet wel voorzichtig zijn als het te koop aangeboden object eigendom is van een bedrijf dat mogelijk niet-preferente schulden heeft, omdat dit ertoe kan leiden dat de verkoop wordt herroepen. Dergelijke situaties vereisen meer aandacht.”
