Maak kennis met de expert: Het verkrijgen van een hypotheek, om Italiaans bezit te kopen of te renoveren

Heeft u uw ideale woning gevonden in de ‘laars’ en moet u een hypotheek zien te krijgen van een Italiaanse bank om het te kunnen kopen en eindelijk uw droom uit te zien komen?

We hebben Efisio Borrelli, financieel expert bij MortgageItaly.com, gevraagd om de 10 meest gestelde vragen te beantwoorden, die wij vaak ontvangen van mensen die in Italië op huizenjacht zijn.

Dus voortaan zal het verkrijgen van een hypotheek in Italië geen geheimen meer voor u kennen.

1. Welke papieren heeft u nodig om een Italiaanse hypotheek te verkrijgen voor de aanschaf van een huis?

“Allereerst moet u uw persoonlijke documenten (kopieën van uw paspoort(en) en uw Italiaans fiscaal nummer) tonen en die met betrekking op de woning die u wilt kopen: kopie van het laatste koop-/verkoopcontract (Atto di provenienza), kopie van de plattegrond van het huis (Schede catastali), uitgegeven door het Kadaster (Catasto) en kopie van de bouwvergunning (Concessione edilizia), ingeval u van plan bent te renoveren. U zult ook papieren die inzicht geven in uw financiële situatie moeten overhandigen. Hier is een handige lijst:

• Over uw inkomen:
  – Volledig kredietwaardigheidsrapport + Kredietwaardigheidsbeoorde-ling (redelijk, goed, uitstekend, enz.).
  – Persoonlijke bankafschriften van de laatste 6 maanden (van uw belangrijkste bankrekening waarop uw salaris/dividend wordt gestort)
• Wanneer u werknemer bent, of bij een kapitaalvennootschap werkt:
  – Kopieën van de laatste 2 belastingaangiften
  – Kopieën van de loonstroken van de laatste 4 maanden
  – Brief van accountant, waarin uw laatste loon- en dividenduitbetalingen worden bevestigd
• Wanneer u als zelfstandige werkt:
  – Kopieën van de laatste 2 volledige belastingaangiften.
  – Brief van uw accountant, waarin netto cijfers van de 2 voorgaande jaren worden bevestigd

Bedenk dat documenten betreffende het inkomen vertaald en gecertificeerd moeten zijn. Het Italiaanse consulaat kan dat in sommige gevallen doen, of zij kunnen u een lijst van beëdigde vertalers verschaffen. Als alternatief wordt vertaling ook aangeboden door sommige vertaalbureaus of freelance vertalers in Italië, die een eed moeten afleggen voor waarheidsgetrouwe vertaling.”

2. Waar moeten buitenlanders aan voldoen om in aanmerking te komen voor een hypotheek bij een Italiaanse bank?

“Banken in Italië schatten over het algemeen in dat de hypotheekrente, opgeteld bij andere mogelijke lopende financiële verplichtingen, niet meer dan 35% van het netto inkomen van de klant zou mogen beslaan.
Dezelfde eisen worden gesteld aan Italiaanse en niet-Italiaanse burgers. Uiteraard zullen zij hun fiscaal nummer vooraf moeten afgeven, zoals wij eerder opmerkten. En, indien het verzoek wordt ingewilligd, zullen zij tevens een lening bij een Italiaanse bank moeten aanvragen, om hun maandelijkse rente via automatische incasso te kunnen betalen.”

3. Zijn er kosten verbonden aan het starten van een hypotheek in Italië? En hoe zit het met wettelijke toeslagen, als deze er zijn?

“Als je hiervoor in aanmerking komt, dan zul je een aantal kleine initiële uitgaven oplopen. Iedere bank past een percentage toe op de uitgaven die benodigd zijn voor het verwerken van de aanmelding (normaal gesproken tussen 1,00 – 1,50% van de hypotheeksom) dat direct ingehouden zal worden op de voorziene som. Maar er wordt niets in rekening gebracht als de aanmelding niet geaccepteerd wordt.

De bank onderzoekt de kenmerken van zijn klanten (solvabiliteit, inkomen, kredietgeschiedenis) maar het verifieert ook de waarde en naleving van de stedelijke wetgeving van het gebouw om zo een valide garantie van de uitvoering te hebben. Hiervoor wordt een externe technicién ingehuurd om een taxatie te maken. De prijs verschilt op basis van overeenkomsten die iedere kredietinstantie met zijn consultants heeft. Het gemiddelde is €250-300. Deze som wordt direct aan de consultant betaald, omdat dit geen werknemer van de bank is.

Bovendien wordt de voorziene som belast met een eenmalige “vervangingsbelasting” (imposta sostitutiva) van 0,25% van de hypotheek als het nieuwe huis uw woning wordt of 2,00% als het nieuwe huis uw tweede huis is. Dit wordt ingehouden door de bank die zorgt voor de betaling aan de Belastingdienst (Agenzia delle Entrate) namens klanten.

Stel je even voor dat je een financiering van €100.000 euro hebt verkregen voor de aankoop van uw primaire woning bij een bank die inleidende kosten van 1,00% hanteert. Zodra je de aankoop van het huis voltooid bij een notaris, zien we een bankcheque of overschrijvingsgarantie van €98.750, of €97.000 in het geval van een tweede huis.

Vergeet ook niet de notaris, die nodig is bij het voorbereiden van commerciële handelingen en hypotheken, en bij het verifiëren en garanderen dat huidige normen gevolgd worden met het oog op belastingplichtigheden.

Je kunt zelf de Notaris kiezen en zijn prijs betalen, maar dit stelt hem niet vrij van het garanderen en verantwoordelijk zijn voor de correctheid van handelingen om beide partijen te beschermen (kopers en verkopers). Hij gaat na dat de kopers de benodigdheden hebben voor heffingskortingen indien verzocht, verifieert het wettelijke eigenaarschap van de kavel, de afwezigheid van inbeslagneming, gerechtelijke handelingen of andere verborgen ondeugden op het terrein, en hij schrijft een verslag dat naar de bank verstuurd wordt voor de som wordt uitgegeven aan de aanvrager.”

4. Welk percentage van de kavelwaarde (aankoopprijs) zal een bank uitlenen in Italië? Is er een minimumhoeveelheid waaronder ze het niet goedkeuren? Bijvoorbeeld, als ik €30.000 nodig heb, zal de bank dit goedkeuren?

“Normaalgesproken krijgen niet-residentiële klanten een lening die niet hoger is dan 50-60% van de laagste som tussen de aanschafprijs en de taxatie. En er is een minimumbedrag dat voor alle Italiaanse banken geldt – dat is tussen €50.000 en €70.000. Dus je zult niet slechts €30.000 kunnen krijgen.”

5. Kunt u beginnen met het verwerken van uw aanvraag, zonder te weten welke woning die u koopt in Italië?

Natuurlijk! Het is mogelijk om een verzoek in zonder de eigendomsdocumenten, maar het hebben van een definitieve keuze heeft de voorkeur omdat de meeste banken anders niet verder gaan.

6. Kunnen hypotheken worden afbetaald met forfaitaire bedragen zonder boete? Als er een straf op zit, hoeveel moet je dan betalen?

“Ja natuurlijk! U kunt een deel van uw hypotheek afbetalen met een gedeeltelijke betaling of deze helemaal in een keer afbetalen. En het opleggen van een boete is ten strengste verboden door de wet.”

7. Mensen kopen vaak een huis in Italië om hun oude dag daar doot te brengen. Echter, is er een leeftijdsgrens bij het afsluiten van een lening?

“Leners kunnen niet ouder zijn dan 80 jaar aan het einde van de hypotheek contract, gezien het feit dat de maximale looptijd van de afschrijving voor niet-Italiaanse burgers bij het aanvragen van een lening 20 jaar is. Als gevolg daarvan kan men niet ouder zijn dan 60 jaar op het moment van de aanvraag. “

8. Is het mogelijk om een lening af te wikkelen in een andere valuta dan de euro?

“Onlangs ingestelde regelgeving maakt het nu mogelijk dat leners wiens inkomen niet in euro is, kunnen vragen dat hun betalingen worden omgezet in de valuta van hun land. Maar helaas heeft bijna geen enkele bank daar nog een officiële verklaring over gegeven.”

9. Wat is op dit moment de gemiddelde rente van een bankhypotheek? Kunt u ook een prognose geven voor de komende jaren?

“Nou, de kosten van een lening staan momenteel op een historisch dieptepunt, zodat u echt goede leningen kunt vinden. Hoewel moet worden toegegeven dat elke bank vrij is om de toeslagen die zij nodig acht toe te passen, is het veilig om te zeggen dat met het oog op het financieren van een maximum van 50-60% van de aankoopwaarde van een huis in Italië, de markt een vaste rentevoet van 2,5% tot 3,5% biedt, afhankelijk van de leningduur. Een variabel rentepercentage anderzijds, is gemiddeld ongeveer 1,5%-2,0%.

Het voorspellen van de toekomst? Dat is nooit een gemakkelijke taak! Denk maar aan het feit dat 2-3 jaar geleden, mensen dachten dat een opleving van de consumptie zou ertoe leiden dat de kosten van het geld om weer omhoog zouden gaan. Nou, dat is nog niet gebeurd!

Voor wat het waard is, deskundigen zeggen dat een echte renteverhoging niet zal optreden binnen drie jaar.”

10. U had het zojuist over “vaste rentevoet” en “variabele rente”. Wat betekent het? Wat zijn de verschillende soorten Italiaanse hypotheken?

“U heeft misschien gehoord van de “vaste rentevoet“, “variabele rente”, en “gemengd tarief”, die het meest voorkomen. Zoals in elk ander land, zijn er dezelfde soorten ook in Italië.

Vandaag de dag, omdat het tariefniveau is zoals we hierboven al zeiden, kiezen mensen vooral de eerstgenoemde optie.

De reden hiervoor ligt in het relatief kleine verschil met het variabele tarief, in het licht van de mogelijkheid om de zekerheid te hebben over de maandelijkse kosten voor de gehele duur van de lening, die, zoals we al zeiden, op een historisch laag punt staat. Mijn ervaring is het, dat dit geschikt is voor de meest voorzichtige klanten en vooral voor degenen die een vast inkomen hebben en de noodzaak voelen tot zekerheid over de verplichtingen die zij op zich nemen.

De variabele rente ligt gewoonlijk altijd lager dan de vaste, wat een goedkoper tarief oplevert, maar omdat het gekoppeld is aan de rentetrends, zullen de termijnbedragen de neiging hebben om te stijgen en te dalen. Dit is geschikt voor klanten die in staat zijn om een fase van renteverhoging te doorstaan, om later te profiteren van afnemende percentages. Dit zijn meestal ondernemers, professionele managers, etc.

Dit alles maakte het gebruik van het gemengde tarief onnodig – een tarief dat voorziet in de mogelijkheid om te schakelen van een vaste naar een variabele rente, of vice versa, volgens de vastgestelde contractuele voorwaarden. Hetzelfde geldt voor hypotheken met “constante termijnen“, die zijn ingesteld tegen een variabele rentevoet, maar rekenen met een vast termijnbedrag, waardoor wijzigingen in het rentetarief tot uitdrukking komen in de leningduur, in plaats van in het maandelijkse termijnbedrag.

Dus, als er bijvoorbeeld tijdens een afschrijvingsplan met vaste maandelijkse aflossing van € 500 een renteverhoging plaatsvindt, zal er uiteindelijk een schuld van de kredietnemer naar de bank resteren, en als de lener de bank € 10.000 schuldig is, dan is het resultaat dat het plan wordt verlengd met 20 maanden. Daarentegen, als het tarief gemiddeld door de jaren heen steeds lager is dan het overeengekomen tarief in het contract met de klant, waardoor de klant “in het voordeel” is met betrekking tot de terugbetaling van de schuld, zal in dit geval de hypotheek eindigen voor de verwachte looptijd van 20 jaar.

Deze soorten zullen zeker een comeback maken in toekomstige fasen van de rentevoetspanningen.”