Kasteel 11 slaapkamers, 2200 m²

Oviglio, Alessandria (provincie)

A. HISTORISCHE ACHTERGROND

Er zijn geen historische documenten die het bestaan van het kasteel vóór 1300 aantonen, maar het is zeker dat al sinds 1367, toen Oviglio onder het bestuur van Galeazzo Visconti kwam, er op de plaats waar nu het kasteel staat, een castrum en een omwalling en fortificatie waren die ook de oude middeleeuwse stad omsloten. Het kasteel en het feodaal gebied van Oviglio werden door de Visconti, hertogen van Milaan, aan verschillende adellijke families verleend, waarvan de laatste, de Perboni, het bijna vijf eeuwen lang beheerde. De graven Calcamuggi, die het kasteel beheerden tussen de 18e en 19e eeuw, voerden aanzienlijke ingrijpende werkzaamheden uit om het strenge uiterlijk van de oost- en zuidelijke vleugels te verbeteren, en daar de sierlijke en artistieke entree met de imposante toren die er bovenuit rijst, te bouwen vanaf de fundering, en met een waardig ontwerp de uitgestrekte representatiezaal te restaureren. Het kasteel van Oviglio kreeg later de naam, die het nog steeds draagt, Kasteel Koningspaleis, omdat het werd gekocht door Hare Majesteit Koningin Cristina van Bourbon, geboren Infanta van de Beide Siciliën, Augusta, weduwe van Koning Carlo Felice.
In 1908 werd het kasteel uitgeroepen tot nationaal monument van kunst en geschiedenis door het Ministerie van Openbare Onderwijs.

B. HET EIGENDOM

Het gehele eigendom wordt omringd door omwallingen en bestaat uit: - Hoofdgebouw van het kasteel: ontwikkeld over 5 verdiepingen voor een totale commerciële oppervlakte van ongeveer 1.700 m² 
- Gastenverblijf: een apart bijgebouw van het hoofdgebouw van het kasteel, ooit gebruikt als stallen, nu ontwikkeld over twee verdiepingen voor een totale commerciële oppervlakte van ongeveer 580 m²
- Park: bestaande uit verschillende eeuwenoude bomen, omringt het kasteel volledig voor een totale oppervlakte van 7.000 m².
C. HERSTELWERKEN EN ANDERE INTERVENTIES

De renovatiewerkzaamheden aan het gehele eigendom (kasteel en gastenverblijf) werden voltooid rond 2005 en 2006 om de huidige receptieve bestemming volledig in werking te stellen. De huidige elektrische en sanitaire installaties, die dus volledig efficiënt zijn, dateren uit die reeks interventies.
De laatste buitengewone onderhoudswerkzaamheden werden uitgevoerd in de winter van 2024/2025 en omvatten het opnieuw plaatsen van de dakpannen waar nodig, het consolideren van de tegels van de vloer in de ontvangstzaal, het bepleisteren en schilderen van de muren waar nodig, het verwijderen van de gevaarlijke bomen in het park, de nieuwe verlichting van de toren van het kasteel.
In de herfst van 2026 werd ook de brander van de verwarmingsinstallatie van het kasteel vervangen.

D. STEDENBOUWKUNDIGE, CATASTRALE EN MONUMENTALE BESCHERMINGSOVEREENSTEMMING

In het voorjaar van 2022 werd de activiteit van verificatie en regularisatie van de stedenbouwkundige, kadastrale en monumentale beschermingsovereenstemming voltooid. In dit laatste aspect is ook de correcte communicatie van eerdere eigendomsoverdrachten geverifieerd. Eventuele werken aan het onroerend goed kunnen dus worden gepland zonder eerdere achterstanden.

E. ACTIVITEIT

De bedrijfsactiviteit wordt gekenmerkt door 3 hoofdbestanddelen: recepties, congressen en overnachtingen.
Recepties: het kasteel beschikt over twee keukens, één in het hoofdgebouw en één in het gastenverblijf. De zalen kunnen evenementen tot 180 gasten huisvesten, voor hetzelfde aantal is er al beschikbaar en eigendom van het benodigde materiaal, zowel qua meubilair (tafels, stoelen, gazebos, etc.) als qua linnen (tafelkleden, placemats, servetten, etc.) en bestek en serviesgoed van prestige. Bruiloftsrecepties vormen de meerderheid van de recepties die in het kasteel worden gehouden en concentreren zich voornamelijk van mei tot oktober. We organiseren gemiddeld 40 tot 50 bruiloftsrecepties per jaar met een gemiddeld aantal deelnemers van 80 personen tegen een gemiddelde kostenprijs van € 100,00 per persoon.
De beschikbaarheid van zalen van verschillende afmetingen, zowel binnen als buiten, maakt het mogelijk om talrijke andere evenementen te organiseren in de maanden die niet typisch bestemd zijn voor bruiloftsrecepties. Daartoe behoren met name zakelijke evenementen in verband met Kerstmis, verjaardagsfeesten en, in het voorjaar, recepties in verband met dopen, communies en bevestigingen.
De promotie van recepties, zowel bruiloften als andere, gebeurt via onze directe website, de toonaangevende sectorwebsite (matrimonio.com) en social media campagnes, evenals via een mond-tot-mondreclame onder eerdere klanten.
Congressen: de verschillende zalen van het kasteel maken het mogelijk om vergaderingen te organiseren voor 10 tot 170 personen, waarvoor alle meubilair (stoelen, tafels, podia, etc.) en de meest voorkomende technische apparatuur (videoprojectie, versterking, mobiele flip-over, etc.) al beschikbaar en eigendom zijn. De verscheidenheid aan zalen maakt het ook mogelijk om cateringdiensten aan te bieden naast de congreszalen, zoals ontbijtvergaderingen of galadiners.
De promotie van congressevenementen gebeurt via onze directe website, de toonaangevende sectorwebsite (meetingecongressi.com) en social media campagnes.
Pernachtingen: de capaciteit van het hotelgedeelte is 9 kamers, waarvan 3 comfort dubbel, 2 junior suites en 4 suites. Elke kamer, net als alle kamers in het kasteel, is volledig uitgerust met meubilair, beddengoed en apparatuur. De accommodatie is het grootste deel van het jaar gekoppeld aan evenementen die in het kasteel worden georganiseerd. Elk bruilofts- of congressevenement leidt tot een gemiddelde bezetting van 6 van de 9 kamers. De pure hotelactiviteit concentreert zich voornamelijk van november tot februari met een gemiddelde dagelijkse bezetting van 4 kamers tegen een gemiddelde prijs van € 100,00 per kamer.
De boekingen worden beheerd via de directe website, waar we ook onze verblijfspakketten promoten, en via het portal Booking.com.
Een bedrijfssector met zeker potentieel, maar nog niet ontwikkeld, is de individuele catering. De zaal van de oude keukens van het kasteel, een fascinerende omgeving met kruisbogen en een grote open haard, herbergt de huidige cateringactiviteit die voornamelijk is gekoppeld aan hotelgasten.
Indien de potentiële koper geïnteresseerd is, kan een meer gestructureerde cateringactiviteit worden geïmplementeerd, waarbij de meeste benodigde zaal- en keukeninrichting al beschikbaar is en de representatiezaal op de edel verdieping van het kasteel, evenals het park of de suggestieve lagere binnenplaats, voor het zomerseizoen kunnen worden bestemd.
Bovendien, indien de potentiële koper geen interesse heeft om door te gaan met banket, kan het gebouw van de voormalige stallen worden gerenoveerd om het aantal beschikbare kamers te verhogen en/of een wellness/spa-gebied te creëren.

F. MANAGEMENTINFORMATIE

De activiteit is momenteel het hele jaar door operationeel. Er worden enkele weken sluiting gepland tijdens het jaar op basis van de geplande evenementen, maar er is geen bekende terugkerende sluitingsperiode.
Als gevolg van de beslissing om de eigendom en eventueel het bedrijf te verkopen, hebben we een uiterst flexibele en kostenproportionele operationele en kostenstructuur bereikt. In dit opzicht is er bijvoorbeeld slechts één fulltime en onbepaalde arbeidsovereenkomst (kok). Andere werknemers worden seizoensgebonden aangesteld (van maart tot oktober) en vervullen de rol van hulpkok, onderhoudsman en schoonmaker en ontbijtmedewerker. De rest van het personeel wordt ingehuurd op afroepbasis, afhankelijk van de behoeften.

G. LICENTIES, CERTIFICATEN, CONFORMITEITVERKLARINGEN, CONTRACTEN EN CONVENTIES.

We beschikken over een licentie voor de hotelactiviteit en een gezondheidsvergunning die geldig zijn voor onbepaalde tijd.
Het Certificaat van Brandpreventie (CPI) is verlengd in maart 2024 en is geldig tot maart 2029.
We beschikken over conformiteitsverklaringen met betrekking tot de installatie van alle installaties in het kasteel.
Er zijn geen overeenkomsten, beperkingen of conventies met enige entiteit, privaat of publiek, waar een potentiële koper verplicht zou zijn te voldoen.

H. KLANTENPORTFOLIO EN BEGELEIDING

Bruiloftsrecepties worden gemiddeld een jaar van tevoren gepland en bevestigd met een aanbetaling. Het is daarom belangrijk om te benadrukken dat u, in het kader van een bedrijfsopvolging, zult profiteren van een reeds geconsolideerde initiële planning van het werk.
De twintig jaar aanwezigheid op het gebied heeft ook geleid tot de opbouw van een belangrijke basis van loyale klanten, die cyclisch onze structuur kiezen voor zowel de accommodatie als de organisatie van evenementen en congressen.
De huidige eigenaar is, indien gewenst, bereid de potentiële koper te begeleiden gedurende een te besluiten periode om een volledig inzicht te krijgen in de kenmerken van het onroerend goed en de bedrijfsvoering.

I. AANKOOPOPTIES

Afhankelijk van de voorkeuren van de potentiële koper is het mogelijk om de verkoop te structureren met de volgende formules: - ONROEREND GOED: aankoop van alleen het onroerend goed zoals beschreven in punt B van dit document. De installaties met betrekking tot de keukens en bars zijn inbegrepen. De overige apparatuur en meubilair worden beschouwd als beschikbaar, maar zijn het onderwerp van een aparte onderhandeling.
- BEDRIJFSREKKEN: indien de potentiële koper de activiteit wil voortzetten maar de vennootschap niet wil verwerven, is het mogelijk om een bedrijfsrekening over te dragen, inclusief het onroerend goed, al het meubilair en de apparatuur, de licenties en de goodwill.
- VENNOOTSCHAPSAANDELEN: overdracht van de vennootschapsaandelen en daarmee overdracht van de gehele activiteit en passiva. Deze optie zou, na kredietwaardigheidscontrole door de uitlenende bank, het mogelijk maken om de hypotheek (resterend kapitaal per 31/12/2025: € 540.000,00 – Vervaldatum: Augustus 2030) met een gunstige rente van 1,5% en staatsgarantie af te betalen; als gevolg hiervan is het onroerend goed niet bezwaard met een hypotheek of andere zakelijke zekerheid.
M. VERHUUR-AANKOOPMOGELIJKHEID

Indien van interesse voor de potentiële koper, is de huidige eigenaar bereid om de verhuur van het overgedragen onroerend goed te regelen op voorwaarden en gedurende een te bepalen periode. Dit garandeert de koper dekking van de beheerkosten, zoals bijvoorbeeld de onroerendgoedbelasting en regulier onderhoud. Deze huur kan ook niet continu zijn in het jaar, zodat de eigenaar de vrijheid heeft om het te bewonen in de perioden waarin de koper het wil gebruiken.