“Huren met koopoptie” is een soort contract dat, zelfs in Italië, steeds populairder wordt. Dit maakt het mogelijk om een huis te kopen, na het tijdelijk te hebben gehuurd.

Met het wettelijke decreet “Unlock Italy” (wetg. December 133/2014, art. 23), heeft de regering onlangs de regelgeving vastgelegd om dit soort aankoop te formaliseren.

Laten we eens wat nader bekijken wat het inhoudt.

1. Wat is een “huur met koopoptie” contract?

Het is een nieuw type contract, waar tegelijkertijd een huurovereenkomst en een voorlopige aankoop van een woning worden aangegaan. Dit betekent:

• De eigenaar van het pand kent eerste instantie de woning toe aan de toekomstige koper, die in ruil periodieke / maandelijkse betalingen doet.

• De toekomstige koper geniet vanaf het begin van het gebruik van het pand, neemt alle risico’s verbonden aan het gebruik ervan en betaalt alle kosten inclusief condominium vergoedingen en alle betrokken uitgaven van het gewone onderhoud van de woning, indien vernoemd in het contract.

• De toekomstige koper kan, na een bepaalde periode, besluiten om het vastgoed te kopen, met aftrek van de betaalde huur en de borg (ongeveer 6% van de aankoopprijs). Maar hij is niet verplicht om het te kopen, of dan wordt de overeenkomst niet langer beschouwd als “huren om te kopen”.

2. Wat is de termijn om tot overeenstemming te komen over de aankoop van het pand?

Beide partijen komen een tijdsperiode overeen waarin de toekomstige koper kan besluiten om het huis te kopen. Dit is binnen de 10 jaar. Oorspronkelijk was de maximale periode binnen de 3 jaar.

3. Wat is er nog meer voor nieuws geïntroduceerd?

– De registratie van het contract bij het kadaster.

– De toekomstige koper wordt beschermd tegen “onvoorziene omstandigheden” betreffende de toekomstige verkoper voorafgaande aan de overdracht van het eigendom.

Bijvoorbeeld: als verkoper het goed aan een derde verkoopt na registratie van het pand, blijven de rechten van de huurder / toekomstige koper van het onroerend goed behouden, zelfs als de koopovereenkomst later komt.

– In geval de toekomstige koper in gebreke blijft, wordt het contract beëindigd en heeft de eigenaar van het pand het recht om huurders of toekomstige kopers uit te zetten. Dit geldt ook indien de gemiste betaling niet sequentieel zijn. De som van de gemiste betalingen, waarbij uitzetting mag worden toegepast, wordt nader bepaald door de beide partijen, maar moet hoger zijn dan één twintigste van het gehele bedrag.

In geval de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt, moet deze de termijnbedragen terugbetalen inclusief de wettelijke rente. De partijen zijn verplicht om te bepalen welk deel van het termijnbedrag door de verkoper moet worden vergoed aan de koper wanneer het deze laatste niet lukt om zijn recht op de aankoop van het onroerend goed uit te oefenen binnen de gestelde termijnen.

4. Welke soorten woningen kunnen worden verhuurd met recht op aankoop? Valt vastgoed in aanbouw daaronder?

“Huren om te kopen” kan bij elk type woning: vrijstaande woningen, appartementen, garages, ondergrondse opslagruimtes, winkels, kantoren, magazijnen en winkels. Zelfs grond.

Het kan ook een woning in aanbouw zijn. Indien het bouwbedrijf / de eigenaar failliet wordt verklaard, raakt de huurder / toekomstige koper zijn geld niet kwijt en het contract blijft geldig in geval de verkoper tekortschiet.

5. Wat zijn de fiscale kosten?

Een specifiek fiscaal plan voor dit type contract is zojuist aangekondigd.

Zoals eerder gezegd bestaat de maandelijkse betaling uit 2 verschillende termijnen en zijn ze onderworpen aan 2 verschillende belastingen.

• De huurprijs die je maandelijks betaalt om in het pand te leven, is onderworpen aan de verordening betreffende de huurovereenkomsten, en je betaalt geen BTW, tenzij de verkoper een bouwer is.

• Daarentegen is het bedrag dat u elke maand betaalt, en dat in mindering worden gebracht op de prijs van het hele pand, onderworpen aan de regels met betrekking tot aanbetalingen.

Het is altijd aan te raden om professionele hulp te zoeken, zoals van een notaris – dit is ook nodig voor de registratie van het contract -, die de transactie in zijn geheel kan beoordelen. Begeleiding van een notaris zorgt ervoor dat elke vraag, zeker in het begin, zeer zorgvuldig, serieus en professioneel wordt behandeld, waarbij alle toekomstige schade wordt vermeden.